福州国土资源局公开挂牌出让城区3幅国有建设用地使用,挂牌时间为2013年12月4日至12月13日,竞买登记时间为上述交易期限上午9:00—12:00,下午1:00—5:00(其中2013年12月13日截止时间为上午10:00),竞价栏地点设在福州市行政服务中心三层交易大厅…[详细]

土地拍卖成交情况
地块 地块位置 地块面积 竞得者 成交价(亿元) 楼面价(元/㎡) 溢价率
宗地2013-41号(苍霞) 白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀洲旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、九、十一、十二、十五) 154515平方米(合231.77亩) -- -- -- --
宗地2013-41号(太平汀洲) 江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、六、七) 105004平方米(合157.52亩) -- -- -- --
宗地2013-42号 六一南路与朝阳路交汇处的东南角,共和路旧屋区改造地块 8438平方米(合12.66亩) -- -- -- --
宗地2013-43号 鳌峰路以南,海峡金融商务区S地块

11806平方米(17.71亩)

 

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出让地块基本情况及主要规划指标 房客网土地拍卖独家策划
宗地2013-41号(苍霞)

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宗地2013-41号
地理位置 江滨路北侧沿线,支前路东侧,三通路西侧,上下杭南侧,闽江北岸,苍霞旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、六、七)
土地用途 商服(商业、商务办公)、文物古迹、公共绿地、宗教、停车场及住宅用地
出让年限 住宅用地70年;商服用地40年;文物古迹用地、公共绿地、宗教用地、停车场用地50年
土地面积 105004平方米(157.52亩)
建筑限高 地块五建筑高度控制在100米以下,突破机场限高部分应征得部队同意意见,其余地段新建建筑高度控制在18米以下,局部可按24米控制,以丰富天际线,地块七临近青年会部分建筑高度按18米控制。中平路与青年横路沿线建筑高度按原风格。
规划指标 容积率:1.0以上,2.6以下(含2.6)。地上保留和新建计容建筑面积为27.3万平方米,其中地上计容商业建筑面积不超过10万平方米,地块五沿江滨路商业应为集中式不可分割店面。地下建筑在满足规划、停车及安全要求下,允许建设地下商业,地下商业建筑面积不超过3万平方米。建筑密度:50%以下(含50%)。绿地率:12.5%以上(含12.5%)
竞拍 竞买保证金(万元):102040 ;起始价(万元):510200
资源评估 优秀。苍霞旧屋区改造地块,位于江滨路北侧沿线、支前路东侧、三通路西侧、上下杭南侧、闽江北岸。地块位于台江区核心地段,属福州旧城改造区域,毗邻工业路、白马南路、八一七路、江滨西大道等城市主干道,南侧有解放大桥、三县洲大桥等桥梁,数十条公交线路覆盖,区位条件优越。
规划评估 宗地2013-41号地块分太平汀洲旧屋区改造地块、苍霞旧屋区改造地块整体出让。该地块属福州旧城改造项目之一,是福州重点规划改造建设的区域。地块位于台江区核心区域,万宝商圈、中亭街等商业中心在侧,是福州市区住宅、商业氛围浓厚的区域,生活、商业、文化、教育配套均很成熟。周边有工业路、白马南路、八一七路、江滨西大道等城市主干道及解放大桥、三县洲大桥等桥梁,路网四通八达,区域间联系便捷。
交通评估 ,地块周边有工业路、白马南路、八一七路、江滨西大道等福州城市主干道,苍霞旧屋区改造地块紧邻解放大桥、三县洲大桥,路网完善,交通通达性好;区域内有数十条公交线路覆盖,且临近在建的地铁一号线达道站,出行方便。
周边配套

生活配套:学军路农贸市场、省人民医院、东方百货群升店等

教育配套:福州四中、福州三十七中、台江第四中心小学、三木第二幼儿园等

金融配套:工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、浦发银行等

公交配套:7路、10路、14路、15路、33路、38路、39路等线路可至博美诗邦站

公建配套:工人文化宫、苍霞公园、江心公园等 

SWOT分析

优势:该地块地理位置优越,交通便利。地块离市中心较近,周边公交站点线路多,地理位置优质。该地块周围大多是居民住宅区,住宅区周边商业配套和生活配套成熟,出行和购物都十分方便。

机会:①地块是福州旧城改造项目之一,享有政策扶持,并有利于企业塑造品牌形象; ②地块面积大,用途多样,有利于开发商多样化规划,增加收益。

威胁:①地块周边已有中亭街、万宝商圈等成熟商业中心,商业方面竞争压力大;②竞得人向台江区提供该地块内59.6530万平方米产权调换房及30个地下停车位(可办单位产权)供征收安置,其中单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米,影响开发成本及利润挣取。 

劣势:①地块形状不规则,且被分割多块,不利于整体规划;②地块非净地,且涉及大面积拆迁问题,前期开发成本大、耗时长;

周边楼盘 半岛国际、万福公寓、外滩一号
宗地2013-41号(太平汀洲)

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宗地2013-41号(太平汀洲)

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宗地2013-41号(太平汀州)
地理位置 白马南路东侧,洋中路西侧,工业路南侧,延平路北侧,洋中路东侧,学军路北侧,太平汀州旧屋区改造地块(含地块一、二、三、四、五、九、十一、十二、十五)
土地用途 商服(商业、商务办公)用地、公园绿地、住宅用地
出让年限 商服用地40年,公园绿地50年,住宅用地70年
土地面积 154515平方米(231.77亩)
建筑限高
规划指标

容积率:5.0以下(含5.0),其中,地上商业建筑面积不超过3万平方米,沿工业路一侧设置的商业建筑应为集中式不可分割店面;在满足规划、停车及安全要求下,允许建设地下商业,地下商业建筑面积不超过2万平方米(不计入容积率)建筑密度:35%以下(含35%)绿地率:25%以上(含25%)地块二应作为城市公共绿地,对外开发使用

竞拍 竞买保证金:102040万元;起始价:510200万元
资源评估 优秀。宗地2013-41号地块分太平汀洲旧屋区改造地块、苍霞旧屋区改造地块整体出让。该地块属福州旧城改造项目之一,是福州重点规划改造建设的区域。地块位于台江区核心区域,万宝商圈、中亭街等商业中心在侧,是福州市区住宅、商业氛围浓厚的区域,生活、商业、文化、教育配套均很成熟。周边有工业路、白马南路、八一七路、江滨西大道等城市主干道及解放大桥、三县洲大桥等桥梁,路网四通八达,区域间联系便捷。随着周边闽江北岸CBD建设及上下杭改造的推进,未来该地块的区位价值将更上一层楼。
规划评估

  该地块属危旧房改造项目,台江区政府按照现行的房屋征收政策协助进行上述房屋征收范围内地面物含人员的房屋征收补偿安置及平整场地工作。竞得人向台江区提供该地块内59.6530万平方米产权调换房(其中办公用房提供3万平方米;住宅安置房提供56.6530万平方米)及30个地下停车位(可办单位产权)供征收安置,房屋征收后,剩余安置房归台江区政府。同时,由市政府先提供10万平方米异地安置房源用于该地块,异地安置房源使用数量最终按实调拨。

  安置房设计户型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡,各户型具体套数台江区人民政府必须在完成房屋征收补偿90%后30个工作日内提供,安置房建设的结构技术标准、装饰标准、主材品质与本地块商品房一致。

  出让方委托台江区人民政府须在房屋征收公告下达之日起540日内交地(其中210日内须交付50%,360日内须交付80%,540日内须全部交地)。台江区人民政府按下列标准向竞得人交付土地:

  ①、宗地范围内无建筑垃圾,地上建筑物和其他附着物,但法律、法规禁止迁移的建筑物、固定设施和树木除外。

  ②、宗地界址明确,场地基本平整,四周砌有围墙。

  上述宗地范围内树木及地上地下给水、排污、电力、通信、煤气等各种普通线路迁移,由台江区协助竞得人依法办理有关手续,由此产生的各项费用由竞得人另行承担。

  竞得人必须在安置房用地交付之日起32个月内(120米以上超高层部分允许延长4个月)完成建设并交付使用,若工程中途停建(停工超过3个月),出让方有权收回土地由台江区组织继续建设,确保被征收户及时回迁,其前期投入不予以补偿。

  该地块内的公共服务设施(幼托、街道办事处、派出所、卫生服务中心、卫生服务站、文体活动中心、文体活动站、社区居委会、社区中心、社区卫生服务中心、公厕、垃圾中转站)由竞得人投资建设,产权归台江区人民政府。

交通评估 ,地块周边有工业路、白马南路、八一七路、江滨西大道等福州城市主干道,苍霞旧屋区改造地块紧邻解放大桥、三县洲大桥,路网完善,交通通达性好;区域内有数十条公交线路覆盖,且临近在建的地铁一号线达道站,出行方便。
周边配套

①、生活配套:学军路农贸市场、省人民医院、东方百货群升店等
②、教育配套:福州四中、福州三十七中、台江第四中心小学、三木第二幼儿园等
③、公建配套:工人文化宫、苍霞公园、江心公园等
④、金融配套:工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、浦发银行等
5、公交配套:7路、10路、14路、15路、33路、38路、39路等线路可至博美诗邦站

SWOT分析

优势:地块位于台江区繁华地段,区位优势突出,路网发达,通达全城,便捷的公交与地铁一号线方便出行;周边居住氛围浓厚,生活、商业、文化、教育、娱乐、公建等配套成熟完善;位于福州核心商业区,沿街商业体量大,诸多高端商业体及金融机构布局周边,人流量大,可形成良好互动;地块南侧靠近闽江,有苍霞公园、江心公园等公建配套,环境优美。
劣势:地块形状不规则,且被分割多块,不利于整体规划;地块非净地,且涉及大面积拆迁问题,前期开发成本大、耗时长。
威胁:地块周边已有中亭街、万宝商圈等成熟商业中心,商业方面竞争压力大;竞得人向台江区提供该地块内59.6530万平方米产权调换房及30个地下停车位(可办单位产权)供征收安置,其中单个项目安置房总建筑面积不少于50万平方米,影响开发成本及利润挣取。
机会:地块是福州旧城改造项目之一,享有政策扶持,并有利于企业塑造品牌形象;地块面积大,用途多样,有利于开发商多样化规划,增加收益。

周边楼盘 群升白马郡 世纪名城 阳光丽景 博美诗邦
宗地2013-42号

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宗地2013-42号
地理位置 六一南路与朝阳路交汇处的东南角,共和路旧屋区改造地块
土地用途 商服(商业、商务办公)、住宅用地
出让年限 商服用地40年,住宅用地70年
土地面积 8438平方米(12.66亩)
建筑限高 义序机场净空限高70米,限高为建筑总高度。如突破义序机场周边控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施。住宅建筑应为高层建筑。
规划指标 容积率: ≤3.9以下(含3.9);建筑密度:≤40%以下(含40%); 绿地率:≥ 20%以上(含20%)
竞拍 竞买保证金:8000万元;起始价:23000万元
资源评估 优秀。宗地2013-42号地块位于六一南路与朝阳路交汇处,是仓山区核心区域,临近闽江,周边有中庚红鼎天下、鸿博梅岭观海等楼盘,不论是生活、医疗还是教育等方面配套都相当齐全,而且人流量很大。
规划评估 宗地2013-42号地块为共和路改造地块,面积8438平方米(12.66亩),含近现代建筑(春记茶行,面积1077.17㎡)。按照竞买要求,春记茶行原地保留修复,修复费用由竞得人承担,所有权以及使用权属于政府所有,另外需提供3200㎡异地安置房。对竞买人而言都增加了开发成本,但在一定程度上提升了企业形象。
交通评估 ,地块与六一南路相邻,周边路网方便,公交线路有20余条,且临近闽江大桥,交通便利。
周边配套

①、生活配套:国谊大酒店、永辉超市等。

②、教育配套:福州仓山小学、仓山第二中心小学、福州朝阳小学、福州十二中、福州十六中、福建师大附中、福州外国语学校等;
③、公建配套:江滨公园
④、医疗配套:福州市第二医院、福州眼科医院、福州职业病医院等。

SWOT分析

优势:宗地2013-42号地块方正,易于规划;临近六一南路,周边路网完善,利于开发;周边各项配套完善,不论规划住宅还是商业,都是相当便利。
劣势:地块面积仅8438平方米(12.66亩)面积较小,还包含1077.17㎡春记茶行,需原地保留修复,开发规划难度较大。竞买人需修复建设共和路,投资建设地块内的公共服务设施,增加开发成本。
威胁:1、保证至少3200㎡的异地安置房用于本项目一次性异地现房安置,竞买门槛较高;2、开发难度高,需出资原地保留修复春记茶行、修复建设共和路以及建设地块内的公共服务设施;3、安置房工期紧,安置房设计户型分为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡,在用地交付之日起30个月内完成建设交付。
机会:地块位于仓山区主城区,文化历史底蕴深厚,地块价值不言而喻。再加上地块为旧屋区改造地块,有机会享受政策扶持、优惠,在一定程度上提升企业价值。

周边楼盘 中庚红鼎天下、鸿博梅岭观海
宗地2013-43号

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宗地2013-43号
地理位置 鳌峰路以南,海峡金融商务区S地块
土地用途 商服(商务办公)用地
出让年限 商服用地40年
土地面积 11806平方米(17.71亩)
建筑限高 90米以上,94米以下(含94米[如征得空军部队同意,地块建筑总高度可突破机场限高,建筑高度应100米以上,120米以下(含120米)]
规划指标 容积率: ≤4.0以下(含4.0),>2.0;建筑密度:≤35%以下(含35%); 绿地率:≥ 30%以上(含30%)
竞拍 竞买保证金:2800万元;起始价:13700万元
资源评估 良好。宗地2013-43号地块位于台江区鳌峰路南侧,海峡金融商务区。与武夷绿洲、海润滨江花园等入住率较高的楼盘为邻,加之台江万达广场及中捷大厦、申发大厦等金融街众多规划在建写字楼所带来的人气,对岸南江滨即将规划为福州市新行政中心,这些因素对于商服用地来说,规划办公用地,投资潜力巨大。
规划评估 ①竞得人必须在福州市台江区注册成立独立法人公司,且承诺企业总部建成后每年税收不低于1000万元人民币。每年税收若存在不足,则由竞得人向台江区补足;
②该地块允许按楼层分层出售给竞买人集团产业链相关企业,同一楼层不得再分割出售。为提高该片区地下空间整体利用率,该地块地下空间应与海峡金融商务区Q、R、T地块地下空间由海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人统一规划、统一开发建设,同时收益归海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人所有;
③该地块自签订土地出让合同1年内按交付土地时点现状标高交地。
交通评估 ,地块位于台江区鳌峰路南侧,与江滨大道近在咫尺,通过江滨路可快速到达海峡金融街及市区。同时,通过江滨大道,可快速通过鼓山大桥以及机场快速路,到达各个区域。
周边配套

①、生活配套:金融街万达广场、中捷大厦、亚峰客运站、海峡国际会展中心、兴业银行、交通银行、工商银行;

②、教育配套:台江三小分校、鳌峰中学、亚峰小学、福州三十八中、鳌峰洲小学、格致中学、省交通技校;
③、公建配套:鳌峰公园、光明港公园、鼓山旅游风景区、鳄鱼公园;
④、医疗配套:惠好医药连锁、东南女子医院。

SWOT分析

优势:海峡金融街如今已经发展成为境内外金融机构以及大型国企总部进驻的密集区域。万达集团、升龙集团、百联集团已经在区域内拥有建成或即将封顶的项目,包括中国神华、富邦实业、兴业银行、交通银行等项目也已经拿地。这个福州未来最具潜力的“外滩”沿线正在爆发出前所未有的潜力。
劣势:地块位于“富邦实业”后面,影响建筑看江效果,在一定程度上影响项目档次。地块地下空间应与海峡金融商务区Q、R、T地块地下空间由海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人统一规划、统一开发建设,同时收益归海峡金融商务区Q、R、T地块竞得人所有。该地块允许按楼层分层出售给竞买人集团产业链相关企业,同一楼层不得再分割出售。
威胁:竞得人必须在福州市台江区注册成立独立法人公司,且承诺企业总部建成后每年税收不低于1000万元人民币。每年税收若存在不足,则由竞得人向台江区补足,竞买门槛较高。
机会:目前福州正在推进海峡金融商务区二期建设,除了具备商务办公用地所需要的规模效应以外,在众多大企业、大项目的聚集区,将来的潜力会很大。

周边楼盘 金融街万达广场、申发大厦、中捷大厦、海润滨江花园、武夷绿洲、桂园怡景
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陈玉婷