福州市国土资源局决定公开拍卖出让福州市城区4幅国有建设用地使用权,这是2013年度的第九次公开挂牌出让。4幅地块中3幅为商服用地。其中,拍卖时间定于2013年12月20日上午10时在福州市行政服务中心三层交易大厅举行…[详细]

土地拍卖成交情况
地块 地块位置 地块面积 竞得者 成交价 楼面价(元/㎡) 溢价率
宗地2013-44号 晋安区,东二环泰禾城市广场东侧,塔头路南侧,化工路北侧,分四幅地块整体出让 13012.3平方米(合F-02号地块:45037平方米(合67.56亩);F-03号地块:36270平方米(合54.41亩);F-06号地块:53945平方米(合80.92亩);F-08号地块:37124平方米(合55.69亩) 泰禾集团 35.87亿 6098 --
宗地2013-45号 仓山区福夏高速公路连接线西侧,东部2号地城市综合体地块 146417平方米(合219.63亩) 流拍 -- -- --
宗地2013-46号 仓山区福州海峡会展中心东北路西南侧,会展中心游艇俱乐部地块 70337平方米(合105.5亩) 冠城大通股份有限公司 4.3亿 5994 --
宗地2013-47号 台江区八一七南路以东,茶亭8#地块东南侧,茶亭公园的地下空间地块

3253.7平方米(合4.9亩)

隆昌泰置业有限公司   1050万元  1076  --
土地拍卖直播大厅
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出让地块基本情况及主要规划指标 房客网土地拍卖独家策划
宗地2013-44号

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宗地2013-44号
地理位置 晋安区,东二环泰禾城市广场东侧,塔头路南侧,化工路北侧,分四幅地块整体出让
土地用途 F-02号地块:商服、住宅用地;F-03号地块:商服用地;F-06号地块:住宅用地;F-08号地块:商服用地
出让年限 商服用地40年、住宅用地70年
土地面积 F-02号地块:45037平方米(合67.56亩);F-03号地块:36270平方米(合54.41亩);F-06号地块:53945平方米(合80.92亩);F-08号地块:37124平方米(合55.69亩)
建筑限高 F-02号地块:≤100米;F-03号地块:≤120-150米;F-06号地块:地块西部≤100米,地块东部≤80米;F-08号地块:≤80-120米
规划指标 容积率:F-02号地块:≤2.8,其中商业建筑面积不超过5000平方米,商业建筑应为集中式,沿横屿路设置,其中商业建筑面积不超过2000平方米,商业建筑应为集中式;F-03号地块:≤4.4,其中商业建筑面积不超过30000平方米,商业建筑应为集中式,酒店建筑面积不低于30000平方米;F-06号地块:≤2.5;F-08号地块:≤4.2,其中商业建筑面积不超过15000平方米,商业建筑应为集中式,沿规划路设置市民服务中心一处,建筑面积不少于2000平方米;建筑密度:F-02号地块:≤18 %;F-03号地块:≤40 %;F-06号地块:≤18 %;F-08号地块:≤30 %; 绿地率:F-02号地块:≥30%;F-03号地块:≥15%;F-06号地块:≥30% ;F-08号地块:≥30%
竞拍 竞买保证金:71400万元;起始价:356700万元
资源评估 优秀。该地块分四幅地块整体出让。所处横屿组团片区内,周边规划多条新道路,交通便利,该地块可商可住,作为商业周边有多个较为成熟的楼盘,提供了稳定的人流量,作为住宅东二环泰禾广场开业后周边可谓是出入繁华,出让面积大再加上地段的优势,这块土地可谓是寸土寸金。
规划评估 (1)竞得人在酒店用地交地时应缴交酒店项目履约保证金人民币1亿元,若该项目酒店建成开业后一年半内未能引进承诺的酒店品牌,则履约保证金不予退还。(2)竞得人自持商业、商务办公及酒店建筑面积不少于8万平方米,不得销售。酒店投资强度不低于1.8万元/平方米。(3)竞得人引进的企业自项目建成后在晋安区每年纳税额不低于5000万元(期限不少于5年),不足部分由竞得人向晋安区补足。(4)F-02、06号地块按住宅建筑面积5%比例配建公共租赁房,由市政府指定的单位回购,回购单价按土地级别基准楼面地价+建安成本(按3000元/平方米计)+3%的利润确定。(5)F-03、F-08地块交地时限为出让后1年内交地;F-02、06地块出让后2年内交地。上述地块均按交付时点的土地现状标高交付。(6)该区域内按规划要求配建不少于2000平方米市民服务中心,建成后无偿移交给晋安区政府指定单位。
交通评估 ,宗地2013-44号地块位于晋安区东二环泰禾城市广场东侧,塔头路南侧,化工路北侧,临近化工路、连江北路、塔头路、三环快速路等城市主干道,所处的横屿组团片区未来还将规划建设多条新道路,路网发达,交通通达性好,周边有香开新城、东二环泰禾广场等公交站,46路、56路、68路、317路、322路到"香开新城站"
周边配套

①、生活配套:东二环泰禾广场、永辉超市、喜盈门建材市场、新南方建材市场
②、公交配套:46路、56路、68路、317路、322路至香开新城站
③、医疗配套:荣益医院、仓山区城门镇卫生院、红华内科诊所、福州便民诊所等

SWOT分析

优势:①晋安新城建设的逐渐推进,目前片区已经云集保利、香开、融侨、泰禾等房企进驻,片区的开发氛围已经形成;②东二环泰禾广场的配套将为该地块带来很大的优势;③该地块很大一部分地面拆迁已经完毕。
劣势:①竞买人要求严格,竞买人须为上市企业,且竞买人或其全资子公司应具有房地产开发一级资质。并且竞买人或其控股公司在全国有不少于两个商业综合体项目,每个项目自持商业规模不小于8万平方米;②周边云集很多家装卖场,导致该路段交通比较繁华,未来业主出行交通将比较拥堵。③地块起始价为35.67亿元,起始价高,需要竞买人有强大的资金支持。
威胁:①项目要求引进知名高端酒店,而福州高端酒店众多,竞争压力大;②周边已经有保利、泰禾、香开等房企入驻,项目面临一定的竞争压力。③地块分为南北两块,范围扩大难度大,不利于项目统一管理。
机会: ①未来该区域商业氛围以及居住氛围渐浓,而且周边配套也会随着完善;②地块于东部新城建设方位,重点项目集中,发展潜力无限。

周边楼盘 东二环泰禾广场、香开新城、保利香槟国际、恒宇国际城
宗地2013-45号

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宗地2013-45号
地理位置 仓山区,福厦高速公路连接线西侧,东部2号地城市综合体地块
土地用途 商服用地(商业、商务办公、酒店)
出让年限 商服用地40年
土地面积 146417平方米(合219.63亩)
建筑限高 除站后路与高速公路连接线交叉口附近一幢办公楼建筑高度控制在80米以下,并应符合义序机场周边高度控制要求,其余建筑高度控制在30米以下
规划指标 容积率:≥1.0,≤2.0,其中酒店建筑面积不低于46000平方米,办公建筑面积不少于100000平方米,其余为商业建筑面积,商业建筑宜为集中式;建筑密度:≤40%; 绿地率:≥15%,该地块上多植规格较大的树木,绿化覆盖率应不低于40%,多层建筑屋面应予绿化,用地西北部应留出用地面积不少于5000平方米的集中绿地广场
竞拍 竞买保证金:22000万元;起始价:109900万元
资源评估 待发展。该地块位于仓山区福厦高速公路连接线西侧,是东部2号地城市综合体地块,规划为商服用地。福夏高速公路是沈海高速公路福建段的主体部分,全线8车道,是全国沿海大通道的重要组成部分,也是福州与厦门之间重要的交通干线。地块北临福夏高速公路,同时临近马尾林浦大桥,便捷的交通是城市综合体发展不可或缺的因素。
规划评估

1、竞得人在酒店用地交地时须缴纳1亿元的酒店项目履约保证金,待酒店建成运营并通过五星级评级后予以返还。
2、该片区安置房地块由马尾新城建设发展公司作为建设业主委托竞得人代建,并签订代建协议作为出让合同附件。其中规划小学及幼儿园由竞得人出资建成后无偿提供给仓山区政府指定的单位。安置房部分代建费用按3500元/平方米包干。竞得人必须承担安置房小区建成前实际发生的安置过渡费用。该安置房地块规划设计方案须征得三江口指挥部认可。
3、竞得人应在交地后三年内完成项目建设并投入运营,运营后入驻企业连续5年内每年向仓山区缴纳经营税收不低于1亿元。若未达到,差额部分应由竞得人向仓山区补足。
4、竞得人应在福州市仓山区注册成立企业,且注册资金不低于1亿美元,其中外资占比不低于70%。
5、竞得人必须建设不少于6.5万平方米的集中式商业,不得销售。
6、福州东部新城包括林浦、三江口以及福州火车南站片区,面积达27平方公里,该地块是东部2号城市综合体地块。近年来东部新城区域的发展有目共睹,林浦大桥的建设、三江口的开放开发、火车南站片区的崛起都预示着这片区域前景可期。地块规划为商服用地,将建设五星级酒店、小学、幼儿园等配套,与福州三江口片区的发展战略一致,随着片区内配套的不断完善,将吸引更多企业的进驻开发以及人气的聚集,从而推动区域进一步发展。

交通评估 良好,地块位于福夏高速公路连接线西侧,是福州市二环快速路和三环快速路连接互通的重要路段,同时也是福州与厦门连接的重要路段,不管是对外连接还是对内互通都具有重大意义。此外,该地块的出让代表福州东部新城地块的建设全面启动,随着东部新城区域的开发建设,该区域的路网将更为完善,从而提升该地段的区域价值。
周边配套

目前该片区有福州岚湖小学、洪恩幼儿园、永南中学等教育配套以及53路等公交线路,总体说来各项配套均不完善。地块规划建设商业酒店、办公建筑、小学及幼儿园等,对于片区内各项配套的完善具有重要意义。

SWOT分析

优势:临近福厦高速公路,交通通达性好;目前地块多为菜地、农田,前期开发压力相对减小;地块是东部2号城市综合体地块,东部新城为福州市政府重点发展区域,享受政策扶持优势;地块的起始价为10.99亿元,对于土地供应日益减少、潜力区域土地逐渐减少的福州来说,价格相对较低。
劣势:目前该片区交通路网不完善,生活及商业配套有所欠缺,人气不足;地块形状不规则,规划设计难度加大;地块要求竞买人须提供引进不少于10个奢侈品牌的销售权证明,同时还有酒店建筑面积限制、酒店必须为五星级酒店、规划建设小学及幼儿园等要求,对竞买人要求高,开发压力较大。
威胁:地块在商业建筑面积、办公建筑面积、安置房规划建设等方面均有十分严格的限制,这对于开发企业的实力要求较高,开发压力大;东部新城区域为福州正在建设和发展的区域,相对于其他各项配套成熟的区域来说,东部新城虽然潜力大,但是真正的成熟繁荣还需要较长的“孕育”时期,这对于开发企业来说,在成本投入、运营管理、收益周期等方面均是严峻的考验。
机会:地块是东部新城地块,近年来东部新城发展迅速,片区内交通不断完善升级,前景可期;东部新城区域尤其是三江口片区实行“配套先行”发展策略,该地块的建设开发对于整个东部新城片区均具有重要意义,有利于提升企业形象,享受政府优惠政策;随着东部新城片区的发展壮大,该片区的交通、生活、商业、教育等各项配套均将不断完善,区域价值潜力巨大。

周边楼盘 中茵上城国际 三江城
宗地2013-46号

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宗地2013-46号
地理位置 仓山区福州海峡会展中心东北路西南侧,会展中心游艇俱乐部地块
土地用途 商服用地(商业、游艇俱乐部)
出让年限 商服用地40年
土地面积 70337平方米(合105.5亩)
建筑限高 ≤24米
规划指标 容积率:≥1.0,≤1.02,其中商业建筑面积不超过2万平方米,商业建筑应为集中式,仅作为游艇俱乐部配套设施使用。绿化率:≥30%。建筑密度:≤30 %。
竞拍 竞买保证金:8500万元;起始价:42200万元
资源评估 一般。该地块福州海峡会展中心东北路西南侧,公交线路较为稀少,无相关生活、商业、交通等配套。
规划评估 (1)该地块规划设计方案应服从欧博迈亚公司编制的会展岛城市设计要求,游艇码头平面布置方案以及规划建设涉及岸线水域使用、环保等问题,应按规定征求相关部门同意。
(2)该地块出让后,作为游艇俱乐部的使用用途不得改变,产权不可分割销售,集中式商业部分不得销售。
(3)绿地、广场用地由竞得人按规划建设验收后,无偿移交市园林局管护。                                                   
交通评估 良。该地块福州海峡会展中心东北路西南侧,公交线路较为稀少,但因为周边交通道路已经建设完毕,同时通过鼓山大桥以及南江滨的大道,都可以迅速通达全城。
周边配套

公建配套:福州海峡国际会展中心。

SWOT分析

优势:福州市游艇产业发展总体规划已经出炉,作为一个城市高端生活的标志,未来福州也将会有游艇氛围。该地块未来将作为一个重要的游艇俱乐部,在市场仍处空白阶段,未来前景广阔。                                        
劣势:
该地块规划设计方案应服从会展岛城市设计要求,一定程度上让项目规划设计受限。                      
威胁:
该地块出让后,作为游艇俱乐部的使用用途不得改变,产权不可分割销售,集中式商业部分不得销售,对于项目前期运营的资金压力较大。                                       
机会:
地块除了海峡国际会展中心以外,还有已运营的中庚喜来登大酒店,未来两者在高端生活层次方面将会形成互补。

周边楼盘
宗地2013-47号
宗地2013-47号
地理位置 台江区八一七南路以东,茶亭8#地块东南侧,茶亭公园的地下空间地块
土地用途 交通运输用地(社会停车场用地)
出让年限 交通运输用地50年
土地面积 3253.7平方米(合4.9亩)
建筑限高 /
规划指标 容积率: /;建筑密度:/; 绿地率:地面应子绿化并入茶亭公园移交市园林局
竞拍 竞买保证金:80万元;起始价:357万元
资源评估 优秀。该地块附近的八一七路茶亭街是福州市历史最悠久、商业氛围最为浓厚、人气最为旺盛的一条老字号商业街,是福州城市的龙脉中轴,是连接东街商圈、台江商圈、五一路商圈和宝龙商圈的中枢。同时这有"中国沃尔玛"之称的家居行业的央企"居然之家",在茶亭街开设大型家居百货精品主力店,总建筑面积60000平方米,总投资超过2亿元,将引进100多家国内外一线家居品牌,将成为福州乃至海西规模最大的大型家居百货。
规划评估 ①竞得人应与茶亭公园管理处签订协议,明确相关事项和责任,对地下空间开发影响公园地面范围内的地面建构筑物进行赔偿。该公园重建工作由公园管理处负责实施,重建费用(包括树木移植保护、地面建构筑物赔偿费用、园区重建建安费用等)经双方估算确认后,由竞得人存入财政,专项用于该园区重建。同时该项目停车场设计方案应征得园林部门同意;
②茶亭街8#地块项目的建设单位承诺无偿提供上述两个项目地下空间结合部和出入口通行的通道,保证两个地下空间项目建成后畅通使用。
交通评估 ,八一七路、工业路、国货路、古田路、乌山西路及周边的广达路、交通路共同构成了无可比拟的福州城市交通主干网。同时地铁一号线就在附近。
周边配套

①学校配套:群众路小学、医科大学
②医疗配套:医科大学附属第一医院、省人民医院
③金融配套:工商银行、建设银行、农业银行、招商银行等
④公建配套:茶亭公园、于山、乌山、五一广场
⑤生活配套:世茂茶亭、世茂国际中心、盛世茶亭
⑥交通配套:2路, 6路, 33路, 36路, 37路, 38路, 40路, 79路, 89路, 124路, 309路, 观光1号线到"茶亭公园"

SWOT分析

优势:①交通便利,靠近八一七中路,国货路、广达路、出让方便;
②地处繁华地段,车辆川流不息;
③起始价较低,只需3570000元,竞买人门槛低。
劣势:①竞得人应与茶亭公园管理处签订协议,明确相关事项和责任,对地下空间开发影响公园地面范围内的地面建构筑物进行赔偿。同时该项目停车场设计方案应征得园林部门同意,对地块设计等方便有所限定;
②茶亭街8#地块项目的建设单位承诺无偿提供上述两个项目地下空间结合部和出入口通行的通道,保证两个地下空间项目建成后畅通使用;
③地块起始价为35.67亿元,起始价高,需要竞买人有强大的资金支持。
威胁:地块开发建设必定会对公园内的绿化和设施造成一定程度损坏,竞得人应与茶亭公园管理处签订协议,明确相关事项和责任,对地下空间开发影响公园地面范围内的地面建构筑物进行赔偿。加大了地块建设成本。
机会:福州目前停车位较为紧张,该地块为社会停车场用地,前景可期。

周边楼盘 世茂天成、茶亭国际
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陈玉婷